Sprzedaż mieszkań rośnie, ale ceny pozostają stabilne

Na polskim rynku mieszkaniowym widać nietypowe połączenie zjawisk: banki udzielają więcej kredytów hipotecznych, a deweloperzy sprzedają więcej lokali, mimo to ceny nie rosną. Jedną z przyczyn jest powiększający się zasób gotowych mieszkań oczekujących na nabywców. Słabnie też zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi. W perspektywie pojawiają się ponadto dwa czynniki, które mogą wpłynąć na popyt: wyższe stopy procentowe i wolniejszy wzrost wynagrodzeń. Jak przełoży się to na rynek?

W trzecim kwartale deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce 13 100 lokali, wynika z danych Otodom Analytics. To o jedną czwartą więcej niż przed rokiem. Nieco niższy wynik przedstawiła właśnie nieruchomościowa firma doradcza JLL: według jej obliczeń w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach nabywców znalazło łącznie 12 500 mieszkań. Osiągnięcie sprzedaży na poziomie 50 000 lokali w całym roku pozostaje realne.

Zobacz również: Zatrzęsienie firm, które ułatwiają inwestowanie oszczędności. Której powierzyć pieniądze? Jak zmierzyć wiarygodność brokera? Check-lista! [POWERED BY SAXO BANK] Kupić, wynająć, wyleasingować? Samochód coraz częściej jest usługą, a nie własnością. „Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój” [POWERED BY BNP PARIBAS] ZUS nie wystarczy: trzeba zacząć inwestować, ale… Pięć błędów początkującego inwestora. Jak się przed nimi bronić? Rady po 30 latach doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT]

Jednocześnie deweloperzy utrzymują wysoką aktywność budowlaną. Jak podaje JLL, do sprzedaży wprowadzono 12 800 nowych mieszkań, a więc liczba sprzedanych lokali wystarczyła jedynie na pokrycie przyrostu oferty. Osoby szukające mieszkania nadal mogą wybierać spośród aż 70 200 propozycji. Z kolei najnowszy raport Otodom Analytics, opublikowany 8 października, wskazuje, że pod koniec września deweloperzy oferowali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce niemal 59 000 lokali. Ich łączna wartość wynosiła 51,6 mld zł.

Gotowych mieszkań oczekujących na właściciela jest dwa razy więcej.

Coraz większą część oferty stanowią lokale, których budowa już się zakończyła, lecz które nie znalazły kupujących. Na koniec września dotyczyło to co czwartego mieszkania sprzedawanego przez deweloperów; rok wcześniej udział takich lokali wynosił 16%. W liczbach bezwzględnych mowa o 17 000 mieszkań, czyli większej liczbie, niż deweloperzy sprzedają w ciągu jednego kwartału. Przy dodawaniu do oferty kilkunastu tysięcy nowych mieszkań w budowie kwartalnie popyt musiałby być dwa razy większy od obecnego, aby zmniejszyć nagromadzone zapasy.

Oczekiwany przez deweloperów boom kredytowy może jednak nie osiągnąć zakładanej skali. Według danych NBP od stycznia do sierpnia 2026 roku banki w Polsce udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 75,7 mld zł, niemal o jedną trzecią wyższej niż w poprzednim roku. Mniej więcej co czwarty z tych kredytów służył jednak refinansowaniu wcześniej zaciągniętego zobowiązania o stałym oprocentowaniu, a nie zakupowi nowego mieszkania.

Zmieniły się również oczekiwania dotyczące stóp procentowych: nadzieje na ich obniżenie wygasły. Perspektywa ta sprzyjała wcześniej rozpoczynaniu nowych inwestycji przez deweloperów, ponieważ tańsze finansowanie wspiera sprzedaż. Obecnie sytuacja wygląda odwrotnie i możliwe są podwyżki stóp. Oprocentowanie kredytów ze stałą stopą już wzrosło w bankach, a zdolność kredytowa klientów zaczęła maleć, choć nadal pozostaje blisko rekordowych poziomów.

Świeże dane Biura Informacji Kredytowej za wrzesień wskazują zarazem, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była wciąż dość wysoka: wzrosła o 17,2% rok do roku. Zainteresowanie finansowaniem zakupu nieruchomości nadal jest więc duże. Część ekonomistów zakłada, że do końca roku stopy procentowe nie zdążą wzrosnąć, co oznaczałoby jeszcze kilka miesięcy wysokiego zainteresowania kredytami. Ich oprocentowanie już jednak idzie w górę, podczas gdy deweloperzy, licząc na przeciwny kierunek zmian, ponownie zwiększyli liczbę rozpoczynanych projektów. Trwających inwestycji nie można już zatrzymać.

CZYTAJ TEŻ: Polacy kupują mieszkania, ale… wciąż jest ich dużo. Ceny spadną?

Kapitał zaangażowany w lokale, które nadal czekają na nabywców, oznacza dla deweloperów koszty utrzymania inwestycji, obsługi finansowania oraz pozyskiwania klientów. Dlatego są skłonni negocjować ceny i proponować rabaty, aby sprzedać mieszkania. Kupujący mogą natomiast porównywać dostępne oferty, uzgadniać warunki i wybierać spośród wielu gotowych lokali. Nie każde mieszkanie ujęte w ofercie nadaje się już do odbioru, ale liczba ofert pokazuje skalę konkurencji między sprzedającymi.

W trzecim kwartale oferta deweloperów zmniejszyła się tylko nieznacznie — o około 1 100 mieszkań. Sprzedaż rośnie, lecz duży wybór lokali, w tym gotowych, nadal utrzymuje się na rynku. Cena i warunki zakupu pozostają przedmiotem negocjacji.