Amerykańscy deweloperzy pod presją kosztów i słabnącego popytu
Na amerykańskim rynku nowych domów ubywa kupujących. Wysokie koszty budowy oraz finansowania, w tym stopy procentowe, utrudniają deweloperom obniżenie cen do poziomu dostępnego dla klientów, którzy coraz mocniej odczuwają także codzienne wydatki. Najnowsze dane pokazują, że ceny domów zmniejsza już 43% firm, lecz skala rabatów nie wystarcza, by pobudzić popyt. Deweloperzy sygnalizują, że nie mają przestrzeni na głębsze obniżki. Czy podobny problem może stopniowo pojawić się również w Polsce?
Październikowe badanie National Association of Home Builders (NAHB) wskazuje, że nastroje amerykańskich firm budujących domy jednorodzinne są najsłabsze od ponad 14 lat. Wskaźnik ich zaufania wyniósł zaledwie 29 punktów — najmniej od czerwca 2012 roku. Poziom 50 punktów wyznacza granicę, powyżej której przeważają oceny pozytywne, a poniżej negatywne. Jeszcze niżej, do 18 punktów, spadł wskaźnik zainteresowania potencjalnych nabywców. Potrzeba posiadania domu pozostaje, ale dla coraz większej liczby Amerykanów jego zakup jest poza zasięgiem finansowym.
Warto przeczytać również: Co stało się z 57,3 mld zł? Banknot 500 zł przypomina pieniądz-widmo — czy ktoś go widział? [POWERED BY EURONET] Co zmieniło się w Trade Republic po sukcesie oferty z oprocentowaniem 6%? Sprawdzam ofertę niemieckiego banku [POWERED BY TRADE REPUBLIC] Bezpłatna karta na całe życie, dostępna na całym świecie. Czy największy bank w Europie przyćmi ofertę Revoluta promocją jak dawniej? [POWERED BY BNP PARIBAS]
Domy są zbyt kosztowne dla kupujących, a deweloperom kończy się pole manewru. Jednym z głównych źródeł presji jest dostępność finansowania. Oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych ponownie przekroczyło 7%, a według Freddie Mac w połowie października sięgało średnio 7,4%. Freddie Mac przewiduje przy tym dalszy wzrost w 2027 roku. Przy takim poziomie oprocentowania nawet nieduża różnica w cenie domu może wyraźnie podnieść miesięczną ratę.
W październiku ceny obniżało aż 43% deweloperów. To największy udział od rozpoczęcia takich pomiarów w 2020 roku, choć przeciętny rabat wynosił tylko 6%. Głębsze przeceny ograniczają rosnące wydatki na materiały budowlane, energię, transport i finansowanie. Firmy mierzą się ponadto z coraz trudniejszym dostępem do pracowników. Jak podaje NAHB, w ostatnim miesiącu ponad jedna trzecia deweloperów zgłaszała zakłócenia na lokalnych rynkach pracy związane z zaostrzeniem kontroli imigracyjnych. Kontrole opóźniają prace budowlane, a część osób zatrudnionych legalnie obawia się stawiać do pracy. Pozostali pracownicy oczekują wyższych wynagrodzeń, podczas gdy realizacja inwestycji trwa dłużej.
Firmy sięgają więc także po rozwiązania inne niż obniżenie ceny. Dodatkowe korzyści dla nabywców proponuje 65% amerykańskich deweloperów. Są wśród nich dopłaty zmniejszające oprocentowanie kredytu hipotecznego, przejęcie części kosztów transakcji oraz lepsze wyposażenie domu. Dla klienta wartość takiej propozycji może być porównywalna z rabatem. Deweloper zachowuje jednak oficjalną cenę sprzedaży, aby nie wpływać na poziom cen na rynku. Nie są to zachęty bezkosztowe — zapewniają natomiast większą swobodę podczas negocjacji.
O skali trudności świadczą również najnowsze dane amerykańskiego Departamentu Handlu: liczba rozpoczętych budów spadła o 4,6%. Deweloperzy wstrzymują część kolejnych przedsięwzięć, by nie zwiększać zasobu niesprzedanych domów. Gotowa nieruchomość, która długo czeka na nabywcę, generuje koszty utrzymania i finansowania. W takich warunkach firma może zdecydować się na stratę przy pojedynczej sprzedaży zamiast nadal wiązać kapitał w gotowym domu.
Przykład amerykański pokazuje, że osłabienie popytu nie musi od razu prowadzić do gwałtownych spadków cen mieszkań. Wcześniej firmy mogą wprowadzać rabaty i inne zachęty, a także ograniczać liczbę nowych budów. Czy taki mechanizm widać w Polsce? Sytuacja na krajowym rynku nie jest równie trudna. Choć na sprzedaż czeka 60 000 niesprzedanych mieszkań, deweloperzy i inwestorzy indywidualni rozpoczynają więcej budów niż rok temu. Koszty realizacji inwestycji nadal wzrastają, ale popyt na kredyty w Polsce dotąd się nie załamał. Presja na ceny może zatem dopiero narastać.
Koszt wybudowania mieszkania wciąż rośnie. W przeciwieństwie do USA, gdzie deweloperzy ograniczają rozpoczynanie nowych przedsięwzięć, w Polsce liczba budów zwiększa się. Z najnowszych danych GUS wynika, że w pierwszych dziewięciu miesiącach 2026 roku rozpoczęto budowę o 4,5% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Liczba pozwoleń na budowę była wyższa aż o 12,3%. O powiększającej się ofercie gotowych lokali i słabnącym tempie wzrostu cen pisałem niedawno w „Subiektywnie o Finansach”. Ile jednak kosztuje wybudowanie mieszkania przeznaczonego na sprzedaż? Czy również polscy deweloperzy mają ograniczone możliwości obniżania cen?
Według GUS we wrześniu ceny produkcji budowlano-montażowej były o 6,9% wyższe niż rok wcześniej. Koszt budowy nadal więc rośnie mimo słabszej koniunktury w branży. Dane z obu rynków pokazują różną skalę presji na deweloperów: w USA towarzyszy jej spadek liczby rozpoczynanych budów, podczas gdy w Polsce liczba nowych inwestycji wzrasta.