Oprocentowanie hipotek: USA blisko 7 proc., w Polsce niżej, ale trend kosztowy pozostaje wzrostowy
W USA średnia cena nowych 30-letnich kredytów hipotecznych zbliżyła się do poziomu 7 proc., podczas gdy w Polsce porównywalny parametr jest co najmniej o kilkadziesiąt punktów bazowych niżej. Kierunek zmian po obu stronach Atlantyku jest jednak czytelny: finansowanie stopniowo drożeje.
Na polskim rynku kredyty hipoteczne od dawna należą do relatywnie kosztownych. Zestawienie choćby z krajami strefy euro pokazuje, że krajowi kredytobiorcy płacą zwykle o niemal 3 pp. więcej. Według danych Europejskiego Banku Centralnego średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w lipcu wyniosło 3,52 proc., a w Polsce w tym samym okresie – 6,1 proc.
Takie porównania nie są jednak w pełni „proste”, gdy rozbijemy dane na konkretne państwa i rodzaje hipotek, które można bezpośrednio zestawić z rozwiązaniami znanymi w Polsce. W takim ujęciu widać m.in., że w Estonii okresowo stałe stawki potrafiły znajdować się wyraźnie powyżej poziomów z ofert polskich banków. Mimo tego nawet w tak zawężonym zestawieniu kredyty złotowe wypadają kosztowo mało korzystnie.
Trudności z bezpośrednim porównaniem pojawiają się także przy spojrzeniu na rynek amerykański. Na pierwszy plan wysuwa się fakt, że na pozór mieszkańcy USA płacą dziś za hipotekę więcej niż kredytobiorcy w Polsce. Z danych Primary Mortgage Market Survey publikowanych przez Freddie Mac wynika, że w połowie września średnia stawka dla 30-letniego kredytu wyniosła 6,95 proc., a dla 15-letniego stałego oprocentowania – 6,26 proc. To najwyższe poziomy od dwóch lat.
Jeszcze wyższe wskazania pokazują nowsze odczyty z platformy Zillow.com. Według danych na 21 września przykładowe oferty 30-letniej hipoteki mieściły się w widełkach: od 6,75 proc. dla dużych kredytów (tzw. jumbo), przez 7 proc. dla kredytów FHA kierowanych do klientów z niższym scoringiem lub wkładem własnym i gwarantowanych przez Federal Housing Administration, aż po 7,375 proc. w przypadku „typowej” hipoteki.
Takie wartości są wyraźnie wyższe od ostatniego dostępnego odczytu NBP. W statystykach Narodowego Banku Polski prezentowany wskaźnik obejmuje łącznie kredyty ze stopą zmienną oraz okresowo stałą. Od czerwca 2024 r. notowano jego spadek, a od wiosny 2025 r. poziom znalazł się poniżej 7 proc.
Najbliższe porównaniu „jabłek z jabłkami” są dane Bankier.pl, przygotowywane dla przykładowego profilu kredytobiorcy i kredytu. Wynika z nich, że we wrześniu 2026 r. średnie oprocentowanie okresowo stałe wyniosło 6,2 proc. Warto przy tym pamiętać, że o 15- czy 30-letnich okresach stałej stopy w Polsce nie ma obecnie mowy – najdłuższy dostępny na rynku czas „zamrożenia” raty to 10 lat.
W tle pozostają decyzje banków centralnych i oczekiwania rynkowe. 16 września FOMC podniósł stopy procentowe o 0,25 pp. Jak wskazywano wtedy na łamach Bankier.pl, oznacza to, że w USA podstawowa stopa procentowa znajduje się powyżej poziomu w Polsce. Analitycy śledzący tamtejszy rynek hipotek sygnalizują, że w krótkim terminie trudno oczekiwać spadku stawek. Wciąż widać możliwość co najmniej jednej podwyżki stóp jeszcze w tym roku, a bieżące wydarzenia nie wspierają odwrócenia trendu wzrostu ryzyka inflacyjnego.
Równolegle ostatnie tygodnie przyniosły w Polsce regularne korekty w górę w tabelach oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą. W części instytucji poziomy zbliżają się już do 7 proc. Choć podczas ostatniej konferencji prezes NBP zaznaczył, że nie należy oczekiwać szybkiej zmiany stóp procentowych, rynki finansowe oceniają sytuację inaczej. Jak wynika z najnowszej analizy Krzysztofa Kolany, kontrakty FRA wskazują na wzrost ceny pieniądza w perspektywie najbliższych 2–3 kwartałów, co dla kredytobiorców oznacza oczekiwanie dalszych, stopniowych podwyżek w hipotecznych cennikach.
Podsumowując: w USA oprocentowanie hipotek utrzymuje się blisko 7 proc. i jest wspierane przez politykę stóp procentowych, a w Polsce stawki pozostają niższe, ale rosną w ofertach banków. Dane z EBC, NBP oraz Bankier.pl pokazują różnice między rynkami i ograniczenia w pełnej porównywalności produktów, przy jednoczesnym utrzymaniu wzrostowego trendu kosztów finansowania.