Notarialna umowa przedwstępna, w przeciwieństwie do zwykłej umowy pisemnej, może pozwolić na sądowe dochodzenie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Zwykła forma pisemna daje co do zasady podstawę do roszczeń finansowych, gdy druga strona uchyla się od sprzedaży. Forma notarialna ma szczególne znaczenie przy odległym terminie transakcji, sprawie spadkowej sprzedającego lub planowanych nakładach kupującego. Przy zakupie mieszkania, domu lub działki żadna z tych umów nie przenosi własności nieruchomości.
Umowa przedwstępna u notariusza czy bez niego – co zmienia forma podpisu?
Umowa przedwstępna może być zawarta zwykłym pismem albo w formie aktu notarialnego. Obie formy zobowiązują strony do późniejszego zawarcia umowy sprzedaży, ale dają kupującemu inne możliwości, gdy sprzedający wycofa się z transakcji.
Ekspert ds. nieruchomości Karolina Chomik pomaga ustalić, która forma odpowiada sytuacji stron i jakie dokumenty przygotować przed podpisaniem. To ważna decyzja zwłaszcza wtedy, gdy między wpłatą zadatku a aktem sprzedaży trzeba jeszcze uporządkować sprawy związane z nieruchomością.
Najkrócej: zwykła umowa pisemna pozwala dochodzić określonych roszczeń finansowych, natomiast akt notarialny może dać podstawę do żądania zawarcia umowy sprzedaży przed sądem. Żadna z tych form sama w sobie nie przenosi własności mieszkania, domu ani działki.
Z mojej praktyki wynika, że wybór formy bywa odkładany do chwili, gdy strony uzgodnią cenę. A z drugiej strony właśnie wtedy trzeba spokojnie sprawdzić księgę wieczystą, źródło finansowania i to, co musi wydarzyć się przed sprzedażą.
Czy zwykła forma pisemna wystarczy przy sprzedaży nieruchomości?
Zwykła forma pisemna wystarczy, aby strony skutecznie zobowiązały się do zawarcia późniejszej umowy sprzedaży nieruchomości. Nie wystarczy jednak, aby na jej podstawie skutecznie żądać przed sądem przeniesienia własności, jeśli druga strona odmówi podpisania aktu.
Taki dokument powinien jednoznacznie wskazywać strony, nieruchomość i uzgodnioną cenę. Trzeba też opisać sposób zapłaty, planowany moment zawarcia umowy sprzedaży, przekazanie nieruchomości oraz warunki, od których strony uzależniają dalsze kroki.
Przy mieszkaniu sprawdzam między innymi, czy opis lokalu odpowiada dokumentom i czy sprzedający może nim samodzielnie rozporządzać. Przy domu nad jeziorem lista pytań zwykle się wydłuża: dochodzi dostęp do drogi, stan gruntu i dokumentacja zabudowy.
Choć to nie takie proste, jak podpisanie gotowego formularza, dobrze przygotowana umowa pisemna może być rozsądnym rozwiązaniem. Dotyczy to sytuacji, w których stan prawny jest jasny, strony mają komplet dokumentów i nie przewidują długiego oczekiwania na sprzedaż.
Jeżeli do podpisania aktu nie dojdzie z winy jednej ze stron, druga może dochodzić naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Zakres odpowiedzialności zależy też od postanowień dokumentu, dlatego niejasne zapisy potrafią później kosztować więcej niż ich staranne przygotowanie.
Kiedy umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma znaczenie?
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma szczególne znaczenie wtedy, gdy kupujący chce zachować możliwość dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży mimo późniejszej odmowy sprzedającego. W takiej sytuacji prawomocne orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie strony, która uchyla się od podpisu.
Ta ochrona nie działa automatycznie. Trzeba wystąpić z roszczeniem i wykazać, że uzgodniono warunki potrzebne do zawarcia umowy sprzedaży. Notariusz pomaga nadać dokumentowi właściwą formę, ale nie usuwa wszystkich ryzyk związanych z nieruchomością.
Wybór aktu notarialnego rozważam szczególnie przy skomplikowanym stanie prawnym, odległym terminie sprzedaży albo pracach, które kupujący zamierza wykonać przed nabyciem. Podobnie jest wtedy, gdy sprzedający musi wcześniej przeprowadzić sprawę spadkową lub zgromadzić brakujące dokumenty.
Znaczenie może mieć również ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej. Wpis nie pojawia się przez samo podpisanie dokumentu; wymaga odpowiedniej podstawy i wniosku. Zwykła umowa z podpisami stron co do zasady nie daje do takiego wpisu wystarczającej podstawy.
Szczerze mówiąc, przy nieruchomościach kupowanych z myślą o remoncie szczególnie uważnie przyglądam się tej przerwie między umowami. Łatwo zaplanować ekipę i materiały, trudniej cofnąć wydatki, jeśli okaże się, że sprzedaż nie może dojść do skutku.
Co można zrobić, gdy druga strona nie chce podpisać aktu sprzedaży?
Możliwości zależą przede wszystkim od formy dokumentu i przyczyny odmowy. Przy zwykłej umowie pisemnej w grę wchodzi roszczenie odszkodowawcze. Przy akcie notarialnym można również dochodzić zawarcia umowy sprzedaży, jeśli spełnione są prawne warunki takiego żądania.
Osobną sprawą jest zadatek. Jeżeli strony go przewidziały, jego rozliczenie przy niewykonaniu umowy zależy od przyczyny i treści uzgodnień; w określonych sytuacjach można zadatek zatrzymać albo żądać zwrotu w podwójnej wysokości. Zadatek nie jest jednak tym samym co zaliczka.
Zaliczka stanowi część przyszłej ceny i przy niedojściu sprzedaży do skutku zasadniczo podlega zwrotowi, z uwzględnieniem wzajemnych rozliczeń stron. W dokumencie trzeba więc nazwać wpłatę zgodnie z jej rzeczywistym charakterem i opisać, kiedy oraz na jakich zasadach ma zostać rozliczona.
Prawda jest taka, że spory często zaczynają się nie od zmiany zdania, lecz od różnych oczekiwań. Kupujący zakłada, że zostaną usunięte rzeczy z piwnicy, sprzedający uważa, że nie było takiego ustalenia. Precyzyjny zapis oszczędza późniejszego odtwarzania rozmów.
Jak przygotować dokument przed wizytą u notariusza lub złożeniem podpisów?
Przygotowanie zaczyna się od potwierdzenia, kto sprzedaje nieruchomość i co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży. Potem sprawdzam księgę wieczystą, podstawę nabycia oraz dokumenty potrzebne do wyjaśnienia obciążeń, praw innych osób i sposobu korzystania z nieruchomości.
Jeśli zakup zależy od kredytu, trzeba jasno ustalić, co stanie się w razie odmowy finansowania i jak strony udokumentują taką sytuację. Bank może mieć własne wymagania wobec treści dokumentu, ale sam zamiar złożenia wniosku kredytowego nie przesądza o konieczności aktu notarialnego.
Przy sprzedaży domu lub działki sprawdzam również dostęp do drogi i zgodność opisu nieruchomości z dokumentami. Dom nad jeziorem może wyglądać świetnie podczas prezentacji, a jednocześnie wymagać wyjaśnienia kwestii, których nie pokażą zdjęcia ani wirtualny spacer.
Przed podpisem ustalam ze stronami, kto pokrywa koszty sporządzenia dokumentu, jakie wpłaty nastąpią wcześniej oraz co sprzedający ma dostarczyć przed aktem sprzedaży. Forma notarialna wiąże się z kosztami, których wysokość zależy od konkretnej czynności i uzgodnień.
Decyzja sprowadza się do rodzaju ochrony, jakiej potrzebujesz przed zakupem. Gdy chcesz omówić dokumenty, ryzyka i kolejność działań bez pomijania drobnych szczegółów, Ekspert ds. nieruchomości Karolina Chomik pomoże przygotować transakcję spokojnie, od pierwszych ustaleń po podpisanie aktu.
Przeczytaj także: Kompletna lista dokumentów do sprzedaży nieruchomości – bez których nie podpiszesz aktu
Najczęściej zadawane pytania
Czy po podpisaniu zwykłej umowy mogę zmusić sprzedającego do sprzedaży?
Zwykła pisemna umowa przedwstępna nie daje podstawy do skutecznego żądania przed sądem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli sprzedający odmówi podpisania aktu, możesz dochodzić roszczeń finansowych zależnych od treści umowy i okoliczności sprawy. Możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży może dać umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego.
Jak zabezpieczyć zakup, jeśli sprzedający musi zakończyć sprawę spadkową?
Przed podpisaniem umowy sprawdź dokumenty potwierdzające, kto jest uprawniony do sprzedaży, oraz stan księgi wieczystej. W umowie wskaż, jakie dokumenty sprzedający ma dostarczyć i do kiedy ma dojść do aktu sprzedaży. Przy dłuższym oczekiwaniu rozważ formę notarialną, pamiętając, że sam akt przedwstępny nie kończy sprawy spadkowej.
Czy zakup na kredyt wymaga notarialnej umowy przedwstępnej?
Sam zakup finansowany kredytem nie oznacza, że umowę przedwstępną trzeba podpisać u notariusza. Przed podpisaniem sprawdź wymagania banku dotyczące treści dokumentu i terminu zawarcia umowy sprzedaży. Zapisz też, co stanie się z wpłaconymi pieniędzmi w razie odmowy kredytu oraz jak kupujący ma wykazać tę odmowę.
Czy roszczenie z umowy notarialnej trafia automatycznie do księgi wieczystej?
Nie, samo podpisanie aktu notarialnego nie powoduje wpisu roszczenia o przeniesienie własności. Do jego ujawnienia potrzebne są odpowiednia podstawa i wniosek o wpis. Przed podpisaniem zapytaj notariusza, czy dokument przewiduje takie roszczenie i w jaki sposób zostanie złożony wniosek.
Co dzieje się z zadatkiem, gdy nie dojdzie do sprzedaży?
Rozliczenie zadatku zależy od przyczyny niedojścia transakcji do skutku oraz zapisów umowy. W określonych sytuacjach uprawniona strona może zatrzymać zadatek albo żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Dlatego wpisz w dokumencie, czy wpłata jest zadatkiem czy zaliczką, i określ zasady jej rozliczenia.