Dostępność nowych mieszkań: duże różnice między miastami, Warszawa najsłabsza
Raport portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, że dostępność nowych mieszkań w Polsce mocno zależy od regionu, a rosnące wynagrodzenia nie w każdym mieście oznaczają realnie łatwiejszy zakup lokalu. W zestawieniu najsłabiej wypada Warszawa, gdzie przeciętna pensja przekładała się na możliwość nabycia ok. 0,59 m kw. nowego mieszkania.
Jak wynika z opracowania RynekPierwotny.pl przygotowanego na bazie danych GUS oraz platformy BIG DATA RynekPierwotny.pl, w pierwszym kwartale tego roku przeciętne wynagrodzenie brutto pozwalało – zależnie od miasta – kupić od 0,59 do 0,85 m kw. mieszkania z rynku pierwotnego. W stolicy, w pierwszym kwartale 2026 r., wskaźnik utrzymywał się na poziomie ok. 0,59 m kw., co potwierdza, że Warszawa pozostaje najmniej dostępnym rynkiem w Polsce. Co więcej, w porównaniu rok do roku sytuacja uległa tam dodatkowo pogorszeniu.
Spadek dostępności, choć mniej wyraźny, raport odnotowuje też w Gdańsku: wskaźnik obniżył się z ok. 0,72 m kw. w 2022 r. do ok. 0,61 m kw. na początku 2026 r. Autorzy zwracają uwagę, że mniejsza obecność w debacie publicznej hasła „bańka cenowa” nie jest równoznaczna z poprawą warunków dla kupujących. „Z danych rocznych wynika, że w wielu metropoliach, mimo relatywnie stabilnych relacji cen do dochodów, przeciętna siła nabywcza mieszkańców miasta systematycznie się obniża” – wskazał cytowany w raporcie Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl.
Jednocześnie lepsze wyniki widać tam, gdzie podaż ma bardziej „masowy” charakter. W Krakowie dostępność zwiększyła się z ok. 0,61 m kw. pod koniec 2023 r. do ok. 0,71 m kw. w pierwszym kwartale 2026 r., co raport łączy m.in. z pojawieniem się na rynku większej liczby tańszych lokali. Poprawa jest widoczna również we Wrocławiu, gdzie wskaźnik wyniósł ok. 0,66 m kw., oraz w Łodzi – tam przeciętna pensja pozwalała na zakup ok. 0,76 m kw., co oznacza największy roczny wzrost dostępności.
Najwyższy poziom dostępności utrzymują Katowice – ok. 0,85 m kw. na przeciętne wynagrodzenie – choć rezultat ten był nieco słabszy niż kwartał wcześniej. Odmiennie wygląda sytuacja w Poznaniu, gdzie odnotowano spadek siły nabywczej: przeciętna pensja wystarczała na 0,69 m kw., czyli mniej niż rok wcześniej.
Z analizy wynika, że o zróżnicowaniu między rynkami w dużym stopniu decyduje struktura oferty deweloperskiej. W miastach, w których rośnie udział drogich mieszkań z segmentu premium, dynamika płac nie dotrzymuje kroku wzrostowi średnich cen. W praktyce oznacza to, że nawet przy stabilizacji rynku i wolniejszym tempie podwyżek, dostępność nie musi się poprawiać. Eksperci podkreślają, że mimo wejścia rynku w fazę większej równowagi, problem dostępności mieszkań narasta stopniowo. „Brak »bańki cenowej« nie oznacza jeszcze rynku przyjaznego dla przeciętnie zarabiających” – wskazał Wielgo.
Podsumowując: w pierwszym kwartale 2026 r. rozpiętość dostępności nowych mieszkań wyniosła od 0,59 do 0,85 m kw. na przeciętne wynagrodzenie brutto, a największe trudności wciąż dotyczą Warszawy. Część miast notuje poprawę wskaźników, ale w innych – mimo stabilizacji rynku – siła nabywcza nadal słabnie, co według raportu wiąże się przede wszystkim ze strukturą oferty deweloperskiej.