Czy ceny mieszkań spadną? Kupujący przestali czekać i finalizują umowy
Sierpień 2026 roku zamknął się wynikiem ponad 4300 sprzedanych mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach w Polsce, co oznacza wzrost o 25% rok do roku. Choć okres wakacyjny zwykle kojarzy się z wyhamowaniem aktywności, tegoroczne lato przyniosło rezultaty, które można porównać właściwie tylko do czasu działania programu Bezpieczny Kredyt 2%. Co więcej, wrzesień nie sygnalizuje spowolnienia, a wręcz wskazuje na dalsze przyspieszenie. Zamiast koncentrować się na pytaniu, czy ceny mieszkań spadną, wielu kupujących przestało czekać na obniżki i zaczęło domykać decyzje w biurach sprzedaży. Jak tłumaczy w podcaście „Po prostu o nieruchomościach” Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku w Otodom, za tym ożywieniem stoją konkretne czynniki psychologiczne i ekonomiczne.
Mimo że nie pojawiły się spadki cen ani preferencyjne programy dopłat, sprzedaż mieszkań utrzymuje się na wyjątkowo wysokim poziomie. Z szacunków dla września wynika, że liczba podpisanych umów może zbliżyć się do 5000 lokali. Kluczowe jest jednak to, że nie widać tu nagłego napływu nowych, przypadkowych kupujących — raczej domykanie procesów, które trwały już od wielu miesięcy. – To nie jest gwałtowne FOMO, że komuś czegoś zabraknie. To raczej lęk płynący z niepewności w otoczeniu. Osoby, które od pół roku trzymały rezerwacje i obserwowały rynek, doszły do wniosku, że nie ma na co czekać. Podjęły decyzję o sfinalizowaniu zakupu, aby zyskać stabilność i zamknąć ten proces – wskazuje Katarzyna Kuniewicz.
Na przyspieszenie liczby transakcji złożyło się kilka wyraźnych sygnałów z rynku. Po pierwsze, deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży mniej mieszkań, co przełożyło się na lekkie ograniczenie dotychczas rekordowo wysokiej oferty. Po drugie, wzrosło ryzyko kredytowe: sygnały o braku perspektyw na szybkie obniżki stóp procentowych, w połączeniu z napięciami geopolitycznymi, sprawiły, że koszty finansowania przestały dalej spadać. Po trzecie, większą aktywność widać również na rynku wtórnym — w serwisie Otodom rośnie liczba zapytań o mieszkania z drugiej ręki i jest ona wyraźnie wyższa niż rok czy dwa lata temu, mimo mniejszej dostępności lokali.
Interesujące zjawiska pojawiły się w sierpniu w Warszawie, gdzie średnia cena ofertowa mieszkań obniżyła się nieznacznie poniżej progu 20 000 zł/m² i wyniosła około 19 800 – 19 900 zł/m². Nie oznaczało to jednak przecen ani zwiększenia rabatów po stronie deweloperów. Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, przyczyna była inna: z warszawskiej oferty sprzedała się znacząca część drogich mieszkań, a jednocześnie do sprzedaży weszły nowe inwestycje o nieco niższych poziomach cenowych. W efekcie spadek średniej był wynikiem zmiany struktury dostępnej oferty, a nie realnego obniżenia stawek.
Aktualna dynamika rynku sugeruje, że we wrześniu liczba sprzedanych mieszkań może być wyższa niż liczba lokali wprowadzanych w nowych projektach. Rynek wchodzi więc w sezon jesienny przy wyraźnej przewadze popytu. Podsumowując: wyniki z końcówki lata i wstępne sygnały z września pokazują utrzymanie wysokiej aktywności zakupowej, przy braku wsparcia programowego i bez widocznych obniżek cen, a część obserwowanych zmian cenowych ma charakter strukturalny, a nie rabatowy.