Rośnie wybór mieszkań na wynajem, a czynsze spadają
20 października 2026, 12:47. Jak wskazują eksperci Otodom, sytuacja na rynku najmu staje się coraz korzystniejsza dla najemców. We wrześniu liczba dostępnych mieszkań zwiększyła się o 12% wobec sierpnia, a przeciętne stawki w miastach wojewódzkich obniżyły się o 1,3%. Był to największy miesięczny spadek w 2026 roku. Przez cały III kwartał czynsze utrzymywały się również nieco poniżej poziomu sprzed roku.
Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, ocenia, że jeśli obecna liczba lokali na wynajem się utrzyma, w IV kwartale najemcy mogą zyskać więcej możliwości negocjowania warunków niż w 2025. Sam przyrost ogłoszeń we wrześniu nie jest zaskoczeniem: dane Otodom pokazały podobne zjawisko rok wcześniej. Wówczas jednak większej podaży nadal towarzyszył wzrost czynszów w ujęciu rocznym. Obecnie stawki zaczynają spadać.
Najmocniej zmianę widać w Krakowie. Średnie ofertowe stawki najmu są tam o 5,2% niższe niż rok wcześniej, choć nadal przekraczają 3,1 tys. zł miesięcznie. Kraków znalazł się zarazem wśród miast z największym wrześniowym przyrostem ogłoszeń (+15% m/m). Odmiennie kształtują się ceny sprzedaży: przeciętne ceny ofertowe nowych mieszkań są o 3,2% wyższe niż przed rokiem, natomiast na rynku wtórnym, po kilku kwartałach wzrostów, tempo zmian wyhamowało do 0,4%.
Dostępny jest już najnowszy Raport z rynku najmu – wrzesień 2026, zawierający więcej informacji.
Po zakończeniu wakacji do puli mieszkań na wynajem wracają lokale wcześniej udostępniane krótkoterminowo. To istotne źródło podaży zwłaszcza w miejscowościach turystycznych. We wrześniu w Trójmieście ofert było o 24,8% więcej niż w sierpniu, a w samym Sopocie ich liczba wzrosła o 41%. Eksperci Otodom odnotowali zbliżony skok także rok temu. Tym razem znaczenie mogą mieć również zmiany w prawie.
Sejm uchwalił nowelizację ustawy, na mocy której wspólnoty, spółdzielnie i gminy będą mogły zakazywać wynajmu na doby. Przepisy przewidują ponadto utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz kary sięgające 50 tys. zł. Choć zakazy mają wejść w życie dopiero w 2028 roku, część właścicieli może już teraz zdecydować się na wynajem długoterminowy.
Dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom, zwraca uwagę, że wzrost ceny zakupu mieszkania przy jednoczesnym spadku możliwych przychodów z wynajmu obniża bieżącą rentowność inwestycji. Potencjalni inwestorzy mogą więc poszukiwać innych, bardziej opłacalnych sposobów ulokowania kapitału. W rachunku trzeba także uwzględnić utrzymanie nieruchomości, podatki i ryzyko pustostanów. Jeden miesiąc bez najemcy oznacza utratę około 8% możliwych rocznych wpływów z czynszu. Z tego powodu przyjęcie nieco niższej stawki bywa korzystniejsze niż długie oczekiwanie na lokatora.
Według eksperta mieszkanie przeznaczone na wynajem warto oceniać tak jak inne aktywa inwestycyjne: zestawiać oczekiwaną stopę zwrotu z alternatywnymi formami lokowania kapitału, uwzględniając poziom ryzyka oraz ograniczoną płynność takiej inwestycji.
Przyrost ofert nie ogranicza się do ośrodków turystycznych — mieszkania na wynajem pojawiają się częściej niemal na wszystkich rynkach wojewódzkich. We wrześniu w serwisie Otodom opublikowano 21,7 tys. nowych ogłoszeń, co odpowiada średnio jednej ofercie co dwie minuty. Najszybszy wzrost ich liczby zanotowano w Kielcach (+28% m/m), Lublinie (+19% m/m), a także w Krakowie i Wrocławiu (po +15% m/m). Pod koniec miesiąca w całej Polsce dostępnych było 27,3 tys. ofert.
Rosnącemu wyborowi towarzyszyły niższe czynsze. W porównaniu z sierpniem stawki zmalały w 12 z 16 miast wojewódzkich, najbardziej w Kielcach (-3,6%). Niewielki wzrost wystąpił jedynie w Bydgoszczy, Łodzi, Opolu i Szczecinie.
Wrześniowa przeciętna miesięczna stawka ofertowa wyniosła 2 676 zł, czyli o 35 zł mniej niż w sierpniu. Jest to średnia obliczona dla 16 rynków wojewódzkich, przy czym każdy z nich ma jednakową wagę bez względu na liczbę ogłoszeń. Wskaźnik pokazuje zatem kierunek zmian, ale nie przedstawia rzeczywistych kosztów wynajmu w każdym z miast.
Jak wyjaśnia Paweł Jarząbek, różnice między rynkami są znaczne. W Warszawie średni czynsz sięga 4,8 tys. zł — niemal dwa i pół raza więcej niż w Kielcach, gdzie przeciętna stawka wynosi 2 tys. zł. W obu miastach największym zainteresowaniem cieszą się lokale dwupokojowe. Najemcy w Kielcach szukają ich zwykle w cenie do 2 tys. zł, podczas gdy w Warszawie górna granica poszukiwań wynosi 3,5 tys. zł.
Przeciętna powierzchnia mieszkania wynajmowanego w Polsce to 54 mkw. Lokale zamieszkiwane przez właścicieli są niemal dwukrotnie większe.
Wrześniowe dane Otodom pokazują jednoczesny wzrost liczby ofert i spadek przeciętnych stawek najmu w większości miast wojewódzkich. Poziom czynszów nadal wyraźnie różni się jednak między poszczególnymi rynkami.