Ile wkładu własnego do kredytu hipotecznego: standardowe 20% czy 10%?
Osoby planujące kredyt hipoteczny często rozważają, czy lepiej dołożyć do zakupu nieruchomości więcej własnych pieniędzy, czy w większym stopniu oprzeć transakcję na finansowaniu bankowym. W praktyce wybór nie zawsze wynika wyłącznie z preferencji — czasem ogranicza go zdolność kredytowa, a czasem poziom oszczędności. Zdarza się jednak, że przyszły kredytobiorca ma pewien margines decyzji: może zwiększyć wkład własny albo maksymalnie ograniczyć swój udział i pożyczyć więcej z banku.
Wkład własny to część ceny nieruchomości (a szerzej: wartości całego przedsięwzięcia, np. przy budowie domu), którą pokrywa się samodzielnie. Zależność jest prosta: im większy wkład własny, tym mniejsza kwota kredytu potrzebna do domknięcia finansowania. Dla przykładu, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 600 tys. zł wygląda to następująco: przy wkładzie własnym 20 proc. kupujący wykłada 120 tys. zł, a kredyt wynosi 480 tys. zł. Gdy wkład własny spada do 10 proc., po stronie własnych środków jest 60 tys. zł, natomiast kwota kredytu rośnie do 540 tys. zł.
Wkład własny jest jednocześnie jednym z podstawowych warunków stawianych przez banki, co wynika z zaleceń nadzoru finansowego określających poziom ryzyka akceptowalny dla kredytodawców. Standardowo minimalny wkład własny to 20 proc. wartości inwestycji, a jego obniżenie do 10 proc. jest możliwe tylko wtedy, gdy bank dodatkowo zabezpieczy transakcję. W efekcie obecnie nie da się uzyskać kredytu pokrywającego całość kwoty potrzebnej na zakup lub budowę nieruchomości. Wyjątkiem jest sytuacja, w której wykorzystuje się gwarancję wkładu własnego — dostępna wyłącznie w wybranych przypadkach w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Przy planowaniu wysokości wkładu własnego warto pamiętać o jeszcze jednej konsekwencji: nie każda instytucja udziela kredytu powyżej 80 proc. wartości nieruchomości. Jeżeli więc ktoś chce zejść z wkładem własnym poniżej standardowych 20 proc., musi liczyć się z tym, że porówna mniej ofert, bo część banków w ogóle nie wejdzie w taki wariant. Kredyty z wkładem własnym poniżej 20 proc. oferują: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Z kolei wyłącznie wkład własny na poziomie co najmniej 20 proc. akceptują: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
W tabelach opłat i prowizji banki często posługują się wskaźnikiem LTV (loan to value), czyli relacją kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia — najczęściej wartości nieruchomości kupowanej na kredyt. Z reguły LTV jest „odwrotnością” wkładu własnego: kredyt z 20-procentowym wkładem własnym oznacza LTV na poziomie 80 proc. W wielu bankach przy niższym wkładzie własnym oprocentowanie jest wyższe, a wraz ze wzrostem udziału klienta w finansowaniu — stawka spada. Zdarza się, że progów jest więcej (np. osobne warunki dla LTV do 30, 50, 80 czy 90 proc.), ale w większości przypadków wyraźnie widać granicę pomiędzy standardowym wkładem 20 proc. a wkładem niższym. Zejście poniżej tego poziomu zwykle podnosi oprocentowanie (lub marżę) o ok. 0,2–0,4 pp.
Niższy wkład własny oznacza więc jednocześnie większy kredyt i wyższe oprocentowanie, co przekłada się na wyższą ratę oraz większą sumę odsetek w całym okresie spłaty. W prostym przykładzie, w banku X przy kredycie na 25 lat na mieszkanie za 600 tys. zł, wariant z wkładem własnym 10 proc. to kredyt 540 tys. zł przy oprocentowaniu 5,94 proc., co daje ratę równą 3459 zł. Przy wkładzie własnym 20 proc. kredyt wynosi 480 tys. zł, oprocentowanie spada do 5,74 proc., a rata równa wynosi 3016 zł.
Różnica między wariantami jest wyraźna: 20-procentowy wkład własny zmniejsza miesięczne obciążenie o 440 zł. Nawet jeśli w banku, w którym wybrano kredyt, podwyższone oprocentowanie za niski wkład własny obowiązuje tylko do chwili, gdy relacja pozostałego zadłużenia do wartości nieruchomości spadnie poniżej 80 proc., późniejsza rata i tak pozostanie wyższa. Wynika to z faktu, że punkt wyjścia jest inny — dług jest większy.
Przy założeniu, że oprocentowanie nie zmieni się przez cały okres spłaty, da się też porównać łączny koszt odsetek. Dla wkładu własnego 10 proc. całkowity koszt „wypożyczenia” pieniędzy od banku wynosi 497 tys. zł, natomiast przy wkładzie własnym 20 proc. jest to 425 tys. zł. Mimo że argumenty stricte finansowe wskazują na korzyść wyższego wkładu własnego, w tekście pojawiają się trzy ważne zastrzeżenia, o których warto pamiętać. Po pierwsze, zaciągnięcie kredytu „na maksa” może mieć sens strategic