Tańsze mieszkania w nowej ofercie deweloperów
Po kilku miesiącach, w których na rynek trafiały kosztowne inwestycje, w trzecim kwartale deweloperzy zaczęli wprowadzać również projekty o relatywnie niższych cenach. Wrzesień przyniósł przy tym wyraźne zmiany w zestawieniu największych miast. W Krakowie przeciętna cena sprzedanych mieszkań osiągnęła 17 828 zł/mkw. — więcej niż w Warszawie i o ponad 5% powyżej średniej ceny ofertowej w samym Krakowie. Także Poznań zbliżył się do poziomów rekordowych z marca 2025 roku.
Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, różnica między średnią ceną mieszkań sprzedanych a stawką ofertową zależy przede wszystkim od tego, które lokale znajdują kupujących. Kiedy transakcje częściej dotyczą tańszych mieszkań, w dostępnej ofercie rośnie udział droższych lokali. Jeśli nabywcy wybierają głównie nieruchomości z wyższego przedziału cenowego — tak jak we wrześniu w Krakowie — zależność jest odwrotna.
Znaczenie ma również poziom cen mieszkań dopiero wprowadzanych do sprzedaży. W pierwszej połowie roku nowe projekty deweloperskie były droższe od lokali już obecnych na rynku, co podnosiło średnią cenę ofertową. W trzecim kwartale ten układ się zmienił. Według Katarzyny Kuniewicz podobnie zaskakującą relację średnich cen odnotowano w ciągu ostatnich sześciu lat tylko raz, rok wcześniej. Po trzech kwartałach wprowadzania drogich inwestycji w Q3 przyszła pora na uzupełnienie oferty projektami stosunkowo tańszymi.
Na siedmiu głównych rynkach mieszkania wprowadzone do sprzedaży w trzecim kwartale kosztowały średnio 15 869 zł/mkw. Było to mniej zarówno od przeciętnej ceny ofertowej, wynoszącej 16 231 zł/mkw. — dokładnie o 362 zł/mkw. — jak i od średniej ceny mieszkań deweloperskich sprzedanych w tym czasie, która sięgnęła 16 101 zł/mkw. Dane te stanowią pierwszy sygnał realizacji bazowego scenariusza przedstawionego przez ekspertów Otodom w lipcu. Przewidywał on utrzymywanie podaży i uzupełnianie jej o tańsze lokale z segmentu popularnego, przy zachowaniu wyboru droższych mieszkań o wyższym standardzie dla zamożniejszych klientów.
Wysokie średnie ceny transakcyjne we wrześniu dotyczyły nie tylko Krakowa. Jak podaje Otodom, w Trójmieście przeciętna cena sprzedanego mieszkania wyniosła 17 288 zł/mkw., zbliżając się do średniej stawki ofertowej lokali deweloperskich na poziomie 17 805 zł/mkw. Nadal była jednak niższa od rekordu osiągniętego w czerwcu tego roku.
Katarzyna Kuniewicz zwraca uwagę, że w Krakowie i Trójmieście wystąpił podobny wzrost średnich cen sprzedanych lokali jak miesiąc wcześniej w Warszawie. W stolicy oraz w Łodzi wrzesień przyniósł natomiast spadek w ujęciu miesiąc do miesiąca. W dużej mierze miał on związek z rekordowymi poziomami cen zanotowanymi na obu rynkach w sierpniu.
Warszawska relacja cen wyglądała inaczej niż krakowska. We wrześniu za sprzedane mieszkania płacono tam średnio 17 767 zł/mkw., czyli o 1 916 zł/mkw. mniej niż wynosiła przeciętna stawka ofertowa. Ta ostatnia sięgnęła 19 683 zł/mkw. (+0,6% m/m), pozostając poniżej progu 20 tys. zł/mkw. Spośród siedmiu analizowanych miast właśnie w Warszawie rozbieżność między tymi wartościami była największa.
W Poznaniu średnia cena sprzedanych mieszkań osiągnęła we wrześniu 13 466 zł/mkw. Od początku roku mieści się ona w przedziale 12,9-13,5 tys. zł/mkw. i nadal jest niższa od przeciętnej ceny lokali dostępnych u deweloperów. Stawka ofertowa wyniosła tam 14 138 zł/mkw. po wzroście o 1,3% m/m.
We Wrocławiu i Katowicach średnie ceny mieszkań sprzedanych zmieniły się względem sierpnia jedynie nieznacznie. Wyniosły odpowiednio 14 781 zł/mkw. i 12 224 zł/mkw. W Katowicach przeciętne nominalne ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów od roku pozostają niemal stabilne; we wrześniu było to 12 634 zł/mkw. Przy inflacji przekraczającej 3% oznacza to spadek ich wartości w ujęciu realnym.
Wrześniowe dane pokazują więc zróżnicowanie między analizowanymi miastami zarówno pod względem cen mieszkań sprzedanych, jak i ich relacji do cen ofertowych. Jednocześnie lokale wprowadzone na siedmiu głównych rynkach w trzecim kwartale były średnio tańsze od mieszkań już dostępnych w sprzedaży.