Podczas podpisywania aktu notarialnego sprzedaży notariusz potwierdza tożsamość stron, odczytuje umowę, wyjaśnia jej zapisy i przyjmuje podpisy. Przed podpisaniem sprzedający i kupujący sprawdzają dane nieruchomości, zasady zapłaty, obciążenia oraz termin wydania. Przy sprzedaży mieszkania, domu lub działki notariusz weryfikuje podstawę własności i księgę wieczystą. Po podpisaniu strony otrzymują wypisy aktu, a notariusz składa wymagane wnioski dotyczące księgi wieczystej.
Jak wygląda akt notarialny sprzedaży u notariusza?
Akt notarialny sprzedaży to dokument, w którym notariusz zapisuje uzgodnienia stron i potwierdza przeniesienie własności nieruchomości. W kancelarii dokument jest odczytywany, wyjaśniany i podpisywany. Ekspert ds. nieruchomości Karolina Chomik pomaga klientom przygotować się do tej wizyty, tak aby wiedzieli, czego się spodziewać.
Sama czynność przy stole jest ostatnim etapem dłuższych przygotowań. Notariusz ustala tożsamość stron, sprawdza podstawę własności i treść księgi wieczystej, a następnie upewnia się, że sprzedający i kupujący rozumieją skutki umowy.
Z mojej praktyki wynika, że najwięcej pytań pojawia się nie przy podpisach, lecz podczas omawiania zapłaty i wydania nieruchomości. To zrozumiałe. Warto przed wizytą przeczytać projekt dokumentu i zgłosić wszystko, co odbiega od wcześniejszych ustaleń.
Spotkanie nie powinno polegać na szybkim przejrzeniu ostatniej strony. Jeżeli zapis dotyczący ceny, wyposażenia lub terminu przekazania budzi wątpliwości, należy poprosić o wyjaśnienie przed podpisaniem. Po to strony spotykają się z notariuszem.
Jakie dokumenty zabrać do kancelarii?
Potrzebne dokumenty zależą od rodzaju nieruchomości oraz sytuacji sprzedającego i kupującego. Zawsze należy mieć dokument tożsamości, a pozostałe materiały najlepiej uzgodnić wcześniej z kancelarią na podstawie konkretnej transakcji.
Notariusz potrzebuje między innymi danych nieruchomości oraz dokumentu wskazującego, w jaki sposób sprzedający nabył własność. Może to być wcześniejszy akt, dokument dotyczący spadku albo inna właściwa podstawa nabycia. Sprawdza również księgę wieczystą i ewentualne obciążenia.
Przy mieszkaniu mogą być potrzebne dokumenty dotyczące opłat i osób zameldowanych, a także świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli przepisy wymagają jego przekazania. Przy domu lub działce znaczenie mogą mieć również dokumenty dotyczące gruntu i możliwości zabudowy.
Na terenach jeziornych szczególnie uważnie sprawdzam to, co kupujący zobaczy dopiero po wyjściu z kancelarii: dostęp do drogi, granice działki i podstawę korzystania z dojścia do wody. Piękny widok nie zastąpi jasnej sytuacji prawnej.
Szczerze mówiąc, dokumenty związane ze spadkiem, współwłasnością czy hipoteką lepiej omówić z notariuszem odpowiednio wcześnie. Dzięki temu można ustalić, czy potrzebne są dodatkowe zaświadczenia, zgoda innej osoby albo dokument od banku.
Co sprawdzić, zanim podpiszesz akt notarialny?
Przed podpisaniem trzeba porównać treść aktu z tym, co strony rzeczywiście uzgodniły. Najważniejsze są dane stron i nieruchomości, cena, sposób zapłaty, oświadczenia dotyczące obciążeń oraz zasady wydania lokalu, domu lub działki.
Notariusz odczytuje dokument i wyjaśnia znaczenie jego postanowień. Kupujący oraz sprzedający mogą przerwać odczytywanie, zadać pytanie i poprosić o poprawienie niezgodności. Podpis nie powinien być sposobem na zamknięcie niewyjaśnionej sprawy.
Przy sprzedaży mieszkania sprawdzam również, czy zapis o wyposażeniu odpowiada ustaleniom z prezentacji. Kupujący może zakładać, że zostają zabudowane szafy i sprzęt kuchenny, a z drugiej strony sprzedający planuje je zabrać. Takie rozbieżności trzeba wyjaśnić wprost.
Osobnej uwagi wymaga nieruchomość obciążona hipoteką. W dokumencie powinno być jasne, jaka część ceny trafi do wierzyciela, na jakiej podstawie ustalono kwotę spłaty i jak strony uzyskają dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki.
Prawda jest taka, że drobna nieścisłość w danych rachunku lub dacie wydania potrafi przysporzyć więcej pracy niż samo podpisanie aktu. Dlatego przed wizytą proszę strony o sprawdzenie projektu, a przy stole ponownie słucham zapisów dotyczących ich obowiązków.
Kiedy kupujący płaci i przejmuje nieruchomość?
Zapłata i przekazanie nieruchomości odbywają się zgodnie z ustaleniami zapisanymi w umowie. Cena może zostać uregulowana przed podpisaniem albo po nim, na przykład przelewem lub ze środków kredytu. Strony powinny znać dokładny sposób rozliczenia.
Jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, notariusz uwzględnia w akcie sposób finansowania i dane potrzebne do wypłaty środków. Warunki uruchomienia kredytu wynikają jednak z umowy z bankiem, dlatego wcześniej trzeba porównać je z zapisami projektu aktu.
Wydanie nieruchomości nie musi nastąpić w chwili podpisania. Sprzedający może potrzebować czasu na wyprowadzkę, choć to nie takie proste, gdy kupujący planuje już remont lub przeprowadzkę. Konkretne ustalenia dotyczące wydania ograniczają ryzyko nieporozumień.
Przy przekazaniu dobrze sporządzić protokół: opisać stan nieruchomości, spisać wskazania liczników i potwierdzić przekazanie kluczy oraz dokumentów. To praktyczny odpowiednik sprawdzenia, czy po prezentacji mieszkania wszystkie ustalenia rzeczywiście trafiły do umowy.
Co dzieje się po podpisaniu dokumentu?
Po złożeniu podpisów strony otrzymują wypisy aktu, a notariusz wykonuje czynności wynikające z przepisów i treści umowy. Należą do nich w szczególności wnioski dotyczące księgi wieczystej oraz pobranie podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli jest należny.
Samo przeniesienie własności następuje na podstawie zawartej umowy sprzedaży. Wpis nowego właściciela do księgi wieczystej porządkuje ujawniony w niej stan prawny. Odrębnej uwagi wymaga wpis hipoteki ustanawianej na rzecz banku kupującego.
Sprzedający powinien też ustalić, czy sprzedaż rodzi po jego stronie obowiązek rozliczenia podatku dochodowego. Notariusz nie zastępuje w tym zakresie indywidualnej oceny sytuacji podatkowej, zwłaszcza gdy znaczenie ma sposób nabycia nieruchomości lub przeznaczenie uzyskanych środków.
Po wyjściu z kancelarii pozostają jeszcze sprawy praktyczne: przekazanie nieruchomości, rozliczenie opłat i uporządkowanie dokumentów dla wspólnoty, zarządcy lub dostawców mediów. Sprzedaż kończy się spokojniej, gdy każda ze stron wie, co ma zrobić dalej.
Dobry akt zamyka ustalenia, ale nie zastępuje przygotowania do całej transakcji. Jeśli chcesz przejść od sprawdzenia dokumentów po przekazanie kluczy z pomocą osoby, która pilnuje również tych drobnych szczegółów, Ekspert ds. nieruchomości Karolina Chomik może poprowadzić Cię przez ten proces.
Przeczytaj także: Czym różni się umowa przedwstępna notarialna od cywilnej i kiedy ma to znaczenie
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę poprosić o zmianę projektu aktu podczas wizyty u notariusza?
Tak, przed podpisaniem możesz wskazać zapis niezgodny z ustaleniami i poprosić notariusza o jego wyjaśnienie lub poprawienie. Sprawdź zwłaszcza cenę, numery rachunków, wyposażenie oraz termin wydania nieruchomości. Jeśli zmiana wymaga uzgodnienia między stronami, wyjaśnijcie ją przed złożeniem podpisów.
Jak przygotować się do aktu przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości?
Przekaż kancelarii dokument potwierdzający nabycie spadku i dane nieruchomości z wyprzedzeniem, zamiast przynosić je dopiero na spotkanie. Notariusz ustali, czy potrzebne są dodatkowe dokumenty oraz czy w sprzedaży muszą uczestniczyć inni współwłaściciele. Przed podpisaniem sprawdź też, czy sposób nabycia nieruchomości ma znaczenie dla Twojego rozliczenia podatkowego.
Jak rozliczana jest cena, gdy sprzedawana nieruchomość ma hipotekę?
Przed wizytą uzyskaj od banku informację o kwocie potrzebnej do spłaty zadłużenia i rachunku do wpłaty. W akcie sprawdź, jaka część ceny trafi do banku, jaka do sprzedającego oraz w jakich terminach nastąpią przelewy. Ustal także, jak po spłacie zostanie uzyskany dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki.
Jakie koszty trzeba uwzględnić przed podpisaniem aktu?
Poproś kancelarię o zestawienie taksy notarialnej, kosztów wypisów, opłat sądowych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli jest należny. Ustal ze sprzedającym, kto pokryje poszczególne koszty, zanim spotkacie się przy podpisaniu. Jeśli finansujesz zakup kredytem, sprawdź też koszty związane z ustanowieniem hipoteki.
Czy klucze trzeba przekazać w dniu podpisania aktu?
Nie, strony mogą ustalić późniejszy termin wydania nieruchomości i zapisać go w akcie. Określcie dokładną datę oraz sposób przekazania kluczy, aby obie strony wiedziały, kiedy nastąpi odbiór. Przy wydaniu sporządźcie protokół ze stanem liczników, listą przekazanych dokumentów i opisem stanu nieruchomości.