Współpraca z notariuszem przy transakcji nieruchomości obejmuje przygotowanie dokumentów, sprawdzenie stanu prawnego i podpisanie aktu notarialnego. Notariusz weryfikuje uprawnienia sprzedającego oraz ujawnione obciążenia i wyjaśnia stronom postanowienia umowy. Przed podpisaniem strony ustalają sposób zapłaty, warunki kredytu i termin wydania nieruchomości. Po podpisaniu aktu notariusz składa odpowiednie wnioski do księgi wieczystej, a strony dopilnowują zapłaty i przekazania nieruchomości.
Współpraca z notariuszem: od czego zacząć przygotowanie sprzedaży?
Współpraca z notariuszem zaczyna się przed spotkaniem przy akcie, gdy trzeba ustalić stan prawny nieruchomości i zgromadzić dokumenty. W Ekspert ds. nieruchomości Karolina Chomik koordynuję ten etap ze sprzedającym, kupującym i kancelarią, aby nie wyjaśniać istotnych kwestii dopiero przy podpisywaniu umowy.
Notariusz sporządza akt notarialny, wyjaśnia jego treść i czuwa nad zgodnością czynności z prawem. Nie reprezentuje wyłącznie sprzedającego ani kupującego. Obie strony powinny więc wcześniej powiedzieć mu o okolicznościach, które mogą mieć znaczenie dla transakcji.
Na początku ustalamy, kto jest właścicielem, co dokładnie obejmuje sprzedaż i czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub prawami innych osób. Równie ważne są sposób zapłaty, planowane wydanie nieruchomości oraz to, czy kupujący korzysta z kredytu.
Umowa przedwstępna może mieć formę zwykłą albo notarialną; wybór warto omówić w kontekście konkretnej transakcji. Choć to nie takie proste, sam wzór znaleziony w internecie nie rozstrzygnie za strony, jak zapisać warunki kredytowe, zadatek czy zakres wyposażenia pozostającego w lokalu.
Jakie dokumenty trzeba przygotować przed podpisaniem aktu?
Potrzebne dokumenty zależą od rodzaju nieruchomości i sposobu, w jaki sprzedający nabył do niej prawo. Kancelaria wskaże właściwy zestaw po zapoznaniu się ze sprawą, dlatego najlepiej przekazać jej informacje o nieruchomości przed ustaleniem terminu podpisania aktu.
Podstawą jest dokument potwierdzający nabycie, na przykład wcześniejszy akt notarialny albo dokumenty związane z dziedziczeniem. Notariusz potrzebuje również danych stron oraz informacji pozwalających ustalić stan księgi wieczystej. Przy sprzedaży lokalu mogą być wymagane dokumenty od wspólnoty lub spółdzielni.
Przy domu i działce dochodzą pytania o oznaczenie gruntu, jego zabudowę oraz dokumenty dotyczące przeznaczenia terenu. Na Mazurach zwracam szczególną uwagę na to, czy opis dostępu do drogi i jeziora odpowiada dokumentom. Widok z tarasu nie zastąpi ustalenia, jakie prawa rzeczywiście przysługują właścicielowi.
Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej, należącej do kilku osób albo obciążonej hipoteką wymaga dodatkowych ustaleń. Szczerze mówiąc, najwięcej niepotrzebnego napięcia pojawia się wtedy, gdy taki szczegół wychodzi na jaw dopiero po uzgodnieniu daty aktu. Wcześniejsza lista dokumentów pozwala spokojnie sprawdzić braki.
Co sprawdza notariusz przed umową sprzedaży?
Notariusz bada dokumenty potrzebne do sporządzenia aktu i ustala, czy przedstawiony stan prawny pozwala zawrzeć planowaną umowę. Sprawdza między innymi uprawnienie sprzedającego do rozporządzania nieruchomością oraz ujawnione obciążenia, a w razie wątpliwości prosi o wyjaśnienia lub dodatkowe dokumenty.
Współpraca z notariuszem nie zastępuje jednak sprawdzenia stanu technicznego domu, faktycznego przebiegu granic czy kosztu remontu. Z mojej praktyki wynika, że kupujący pytają o te sprawy równie często jak o księgę wieczystą. Dlatego oględziny i analiza dokumentów powinny się uzupełniać.
Przed podpisaniem strony powinny otrzymać projekt aktu i przeczytać go bez pośpiechu. Warto sprawdzić dane, oznaczenie nieruchomości, cenę, sposób zapłaty, termin wydania oraz zapisy dotyczące pozostawionego wyposażenia. Jeśli coś jest niejasne, należy zapytać przed złożeniem podpisu.
Przy sprzedaży z udziałem pełnomocnika kancelaria oceni także dokument pełnomocnictwa i jego zakres. Sprzedaż nieruchomości wymaga zachowania odpowiedniej formy pełnomocnictwa. To ważne zwłaszcza wtedy, gdy właściciel mieszka daleko i nie planuje osobistego przyjazdu na podpisanie umowy.
Współpraca z notariuszem przy kredycie i zapłacie: co ustalić?
Przy zakupie finansowanym kredytem trzeba uzgodnić treść aktu z warunkami banku oraz jasno opisać sposób przekazania pieniędzy. Notariusz ujmuje ustalenia stron w umowie, a kupujący i sprzedający powinni wcześniej sprawdzić, jakie dokumenty bank wymaga do uruchomienia środków.
Jeśli sprzedawana nieruchomość jest już obciążona hipoteką, potrzebne są informacje od banku sprzedającego dotyczące spłaty zadłużenia i zwolnienia zabezpieczenia. Część ceny może wtedy trafić bezpośrednio na rachunek wskazany do spłaty, a pozostała kwota do sprzedającego. Szczegóły zależą od dokumentów bankowych.
A z drugiej strony nawet zakup bez kredytu wymaga przemyślanego rozliczenia. Strony powinny wiedzieć, kiedy nastąpi przelew, jak potwierdzą zapłatę i kiedy kupujący otrzyma klucze. Takie ustalenia są równie potrzebne jak poprawnie zapisany numer księgi wieczystej.
Przed spotkaniem warto też zapytać kancelarię o koszty aktu, opłaty sądowe i podatki związane z daną czynnością. Notariusz pobiera należności, które ma obowiązek pobrać przy sporządzaniu aktu, ale nie rozlicza za sprzedającego każdej możliwej konsekwencji podatkowej sprzedaży.
Co dzieje się po podpisaniu aktu notarialnego?
Po odczytaniu i podpisaniu aktu strony otrzymują jego wypisy, a notariusz wykonuje czynności przewidziane dla danej transakcji, w tym składa odpowiednie wnioski do księgi wieczystej. Sam podpis nie kończy jednak spraw organizacyjnych między sprzedającym a kupującym.
Pozostaje dopilnować zapłaty zgodnie z umową oraz przekazać nieruchomość w uzgodnionym terminie. Przy wydaniu sporządzamy protokół ze stanami liczników, liczbą przekazanych kluczy i opisem wyposażenia. Prawda jest taka, że taki dokument pomaga uniknąć późniejszych sporów o drobne, lecz istotne szczegóły.
Kupujący powinien zadbać o formalności u dostawców mediów i podmiotów zarządzających nieruchomością. Sprzedający może z kolei potrzebować dokumentów do własnych rozliczeń podatkowych, zależnie od okoliczności sprzedaży. Jeśli pojawią się pytania o skutki podatkowe, należy omówić je z odpowiednim specjalistą.
Moja rola nie kończy się przy drzwiach kancelarii. Ekspert ds. nieruchomości Karolina Chomik pomaga uporządkować dokumenty, ustalenia stron i przekazanie nieruchomości, tak aby każdy wiedział, co należy zrobić przed aktem i co pozostaje do załatwienia po nim.
Przeczytaj także: Co dzieje się u notariusza podczas podpisywania aktu notarialnego sprzedaży
Najczęściej zadawane pytania
Kiedy przekazać dokumenty do kancelarii, żeby nie opóźnić sprzedaży?
Przekaż kancelarii informacje o nieruchomości i posiadane dokumenty przed ustaleniem daty aktu. Zacznij od dokumentu nabycia, numeru księgi wieczystej, danych stron oraz informacji o hipotece lub innych prawach osób trzecich. Notariusz wskaże wtedy, jakie dodatkowe dokumenty są potrzebne w tej konkretnej transakcji.
Co przygotować, jeśli sprzedaję odziedziczoną nieruchomość?
Poinformuj kancelarię, że nieruchomość została nabyta w spadku, i przekaż posiadane dokumenty dotyczące dziedziczenia. Podaj też dane wszystkich współwłaścicieli, jeśli spadek przypadł kilku osobom. Notariusz sprawdzi, jakie dokumenty potwierdzające prawo do sprzedaży są potrzebne przed podpisaniem aktu.
Jak ustalić spłatę istniejącej hipoteki z ceny sprzedaży?
Sprzedający powinien uzyskać od swojego banku informacje o kwocie zadłużenia, sposobie spłaty i warunkach zwolnienia zabezpieczenia. Przekaż te dokumenty notariuszowi, aby w akcie prawidłowo opisać podział ceny między rachunek do spłaty kredytu a rachunek sprzedającego. Przed podpisaniem obie strony powinny sprawdzić kwoty, numery rachunków i terminy przelewów.
O co zapytać notariusza przy sprawdzaniu projektu aktu?
Poproś o wyjaśnienie zapisów dotyczących zapłaty, terminu wydania nieruchomości i wyposażenia, które ma w niej pozostać. Sprawdź również dane stron, oznaczenie nieruchomości oraz numer księgi wieczystej. Jeśli kupujący korzysta z kredytu, upewnij się, że sposób zapłaty odpowiada warunkom uruchomienia środków przez bank.
Jakie koszty sprawdzić przed wizytą u notariusza?
Poproś kancelarię o zestawienie kosztów aktu, wypisów, opłat sądowych i podatków pobieranych przy danej czynności. Ustal ze stroną transakcji, kto pokrywa poszczególne należności i w jaki sposób zapłaci je w dniu podpisania. Jeśli sprzedajesz nieruchomość, osobno sprawdź możliwe skutki sprzedaży w podatku dochodowym, ponieważ notariusz nie rozlicza ich za Ciebie.